物业设施设备的管理

      物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。

     一、供电系统管理

    1.供配电管理制度：

  （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度

  （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。

  （3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。

  （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外）

  （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。

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   2.变、配电的管理制度

（1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。

（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。

（3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。

（4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。

（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。

   二、排水系统

  1.给排水系统的管理制度

（1）建立正常的用水、给水制度

（2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。

（3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。

（4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。

  2.排水系统管理制度

（1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。

（2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。

（3）严防给水系统和排水系统混流。

  3、给排水管理制度

（1）水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。

（2）定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。

（3）定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发生。

（4）定期对管线进行巡查，出现渗水、漏水现象要及时处理。

（5）对各排水口及沉沙井，化粪池要定期派人清理，防止堵塞。

（6）对使用期到了或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。

   三、电梯管理制度

   1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

   2、定期检查、维修、保养、健全电梯的设备档案及维修记录。

   3、认真进行年检工作，逐一对电梯的电力拖动系统、导向系统、轿厢门系统、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统等设备进行检修，发现异常现象应及时更换。

   4、每天对电梯间进行清扫，保持机房、井道、轿厢的清洁。

   四、中央空调管理制度：

   1、非工作人员不允许进入空调机房或经过管理处批准后，由电工陪同，方能进入。

   2、空调机房内机电设备由电工负责操作，其他人员不得擅自操作。

   3、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。

   4、消防设备完好，机房内严禁吸烟。

   5、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。

   6、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。